[부동산 정책] 2021년 10월 26일 부동산 정책 (Feat. 전세대출 분할상환 확대)

현재 대한민국에서 가장 핫한 키워드 '부동산'

부동산은 누군가에게는 인생에서 가장 큰 투자이기도 한 만큼 더욱더 신중하고 많이 공부해서 거래를 해야하는데

자주 개편되는 부동산 정책에 요즘 공부하기가 어려운게 사실입니다.

 

그래도 의식주 중에서 집은 인간에게 없어서는 안되는 곳이기에 오늘도 공부를 해보겠습니다.

 

오늘의 주제는 전세대출 관련 내용과 전세의 월세화와 관련된 내용입니다.

 

 가계부채 관리방안 후속 보완과제 및 추가 대응방안

 

2021년 10월 26일

정부는 '가계부채 관리방안 후속 보완과제 및 추가 대응방안'을 발표합니다.

 

추진배경에는 17년 이후 가계부채 증가율이 하향 안정화되는 추세였으나, 2020년 이후 코로나19 대응 및 자산가격 상승 등으로 인해 가계부채 증가세가 급격하게 확대되었다는 점입니다.

 

이번 대책에서 우리가 주의깊게 봐야할 정책에 대해서 알아보겠습니다.

 

1. DSR 규제의 강화

- DSR 2단계 및 3단계 조기 시행

 ▶ 2022년 1월부터 총 대출액 2억원 초과 시 DSR 40% 적용

 ▶ 2022년 7월부터 총 대출액 1억원 초과 시 DSR 40% 적용

-제 2금융권 DSR 기준 강화

 ▶ 현재 시중은행 DSR 40% / 제 2금융권 60% 였던 DSR 기준을 변경

 ▶ 제 2금융권 DSR 기준 60% → 50%로 하향 조정

-DSR 계산 시 적용되는 만기를 최대만기에서 평균만기로 축소

 

2. 가계부채의 질적 건전성 제고

- 주담대 분할상환 목표치 상향조정

▶ 개별주담대 분할상환 목표 신설

▶ 전체주담대 분할상환 목표 상향

- 전세대출의 분할상환 유도 및 분할 상환 시 인센티브 확대

▶ 전세대출 분할상환 우수 금융회사에 정책모기지 배정 우대

 

 전세대출의 분할상환

 

이번 정책에서 가장 의문인 것은 '전세대출의 분할상환' 관련 내용입니다.

현재 우리나라에서의 전세제도는 기본적으로 2년, 추가적으로 '계약갱신 청구권'으로 인해서 최대 4년의 거주가 가능한데 최대 4년의 기간동안 전세대출금을 상환할 수 있냐에 대해서 의문이 들 수 밖에 없습니다.

 

전세대출을 분할상환하게 된다면?

앞서 말했듯이, 전세는 기본적으로 2년 만기 대출입니다.

주택담보대출과 같이 만기 기준일이 30년, 35년, 40년 등의 장기간이 아니라는 점이 이번 정책에 가장 큰 의문을 남기게 됩니다.

전세대출은 어차피 24개월 뒤 전액상환을 하게 됩니다. 그런 상황에서 분할상환을 1/24로 진행하게 되면, 부담해야 할 금액의 규모는 어마어마하게 될 것입니다.

ex) 3억의 전세자금을 2년 만기 대출 진행 시 매달 원금상환을 1200만원 이상을 해야한다?

하지만 정부의 의도는 상기 내용과 다를 것입니다.

전세대출의 금액을 24개월로 나누어서 갚는 개념이 아닌, 전세대출은 2년 뒤 상환하겠지만 전세대출 상환금액은 예를들어 10년이라는 기간(120개월)으로 계산하여 일부 금액을 상환하는 개념으로 받아드려집니다.

 

물론 구체적인 방안은 주담대 분할상환 목표치 상환조정 정책이 진행되는 2022년 1월 이전에는 공개될 것으로 보입니다.

출처 : 연합뉴스

 

 전세대출의 분할상환 유도 및 인센티브 확대

 

금융당국이 전세자금대출 분할상환 확대를 위해서 금융회사는 물론 차주에게도 '인센티브'를 부여하는 방안을 검토하는 것으로 알려지면서 전세 빚을 일부 나눠 갚는 방식이 은행권 전반으로 확산되는 것으로 보여집니다.

 

-2021년 11월 9일 KB국민은행은 전세자금대출 분할상환을 시중은행 첫번째로 시행하였습니다. (2021년 10월 25일 이후부터 시행)

▶ 주택금융공사 보증서 담보부 전세대출의 경우, 원금 5% 이상을 분할상환해야 하는 '혼합상환' 방식을 취급

▶ 서울보증보험 보증서 담보부 전세대출의 경우, 차주가 원리금의 70% / 80% / 90% 중 하나를 선택해 만기에 일시상환하되, '나머지 원금은 분할상환'하는 방식을 취급

 

국민은행의 전세대출 상환 방식 변경은 금융당국이 2022년 1월부터 추진하는 '전세대출 분할상환 및 인센티브 확대' 정책에 선제적으로 대응하기 위한 것으로 풀이되며, 5대 시중은행 중에서 국민은행 외에 농협은행이 일부 보증기관 전세대출에 한해서 분할상환을 조건으로 신규 취급하는 방안을 내부적으로 검토하는 것으로 알려졌습니다.

 

이외에도 신한은행 / 하나은행 / 우리은행의 경우는 현재 전세대출 상환방식을 나눠 갚도록 변경할 계획은 없다고 했지만 전세대출 분할상환 확대를 유도하는 금융당국의 의지가 큰데다 내년부터는 인센티브까지 부여하기로 한 만큼 이를 취급하는 은행은 더 늘어날 것으로 보입니다.

 

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021110814223823771

전세대출 나눠갚으면 인센티브 준다는데...은행·고객은 "글쎄요" - 머니투데이